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商业地产盛宴的后遗症项目同质化严重人气不足

发布时间:2020-03-04 06:55:12 阅读: 来源:压铸锌铝件厂家

一场豪华的地产盛宴正在暴露其过度“张扬”而带来的弊端。

从2009年起,武汉楼市进入商业综合体的开发热潮,此后以年均10个左右的速度推向市场。目前武汉楼市综合体项目已多达40多个,未来几年,还有近30个项目面市。

武汉的商业结构正因供应而改写。传统的武广、江汉路、中南商圈之外,逐步新增了徐东商圈、光谷商圈等,武汉商业的辐射范围随之放大。

在这些商圈壮大的背后,三江航天打造的东部购物公园、南国打造的首义汇、双环集团重磅推出的东湖春树里等独立于老商圈之外的综合体,却仍然面临人气不足、租客流失的尴尬。

“前期规划不足,后期运营不善。”一位不愿透露姓名的地产人士点评,前几年项目扎堆上马,同质化严重,在诸如武汉的二线城市中,已成为一种通病。

有些综合体注定会失败

1月22日中午12点,记者来到位于武汉市武昌区新首义广场旁边的“南国首义汇”商业街区,这个2011年开业的新商圈里,基本看不到多少客流,大部分商铺门可罗雀。

一家商铺的营业员说,生意一直不好,本打算不租了,但业主为了挽留她,采用“租四送八”,即交四个月房租,其他八个月都不用交租金的方式,把商铺租给她。

这种局面并非个案。“南国首义汇”一江之隔的汉口江汉路商圈里,与人头攒动的江汉路商圈相距不超过50米的地方,就是宝丽金广场,但其通往江边的一侧,门面已全部清空。在汉口二七路附近,已运营多年的汉口东部购物公园里,仍然人气寥落,基本沦为周边居民的一处娱乐广场。武汉和商铺投资客因人气不足与开发商之间纠纷的案例,近年也非鲜见。

武汉目前的商业综合体地图上,已经排列了40多个项目,其开发者除了老牌的万达、南国置业外,还新增了本土开发商福星惠誉及外来的绿地、和记黄埔等巨头。项目体量少则几十万平方米,大则上百万平方米。

“如果只算单体量在2万平方米以上的优质物业,目前武汉全市优质商铺总存量共有347.5万平方米,”戴德梁行提供的资料显示,近5年的年均供应达到33万平方米,其中2011年增幅最大,达到81万平方米。

激增的项目却面临着同质化的尴尬。

“目前大多数开发商的方式都是对综合体进行简单的复制,单体开发较多,”上述业内人士指出,其招商的定位大都集中在普通消费群层,但消费内容并没有详细的区分,“综合体缺乏核心竞争力,难以形成消费的忠诚度。”

不仅如此,这些综合体还动辄打出5A甲级写字楼、5星级酒店的旗号,“但事实上,无论从招商、设计,还是从消费结构上来看,项目并不具备这样的吸纳能力。”他表示,而开发商前期定位不明晰,规划不足也是综合体同质化的导火索。

商业地产专业开发商阳光新业副总裁吴尧称,商业地产与住宅开发有着完全不同的定位、设计与运营,有些综合体单从定位和设计来看,已注定必然要失败,再怎么修修补补也难逃关闭或并购的命运。

开发商和政府均不专业

有些综合体目前的尴尬局面,首要原因归于开发企业的不专业。

“在武汉市场,大部分综合体的开发商都是由以往纯住宅开发商转过来的。”上述业内人士指出,比如福星惠誉、双环房地产等。成功运作一个商业项目,除了前期的规划定位要符合实际消费需求外,更重要的在于后期的招商定位和人气的培养,“多数住宅类开发商并不具备这方面的经验和人才。”吴尧表示,有些商业项目位置不错,但公司的招商能力和专业人才缺乏,后期运营必然困难重重。他预计,3年以后,将有一批商业地产项目不得不请其他专业公司来进行管理,怕就怕有的项目先天不足,即使优秀的商业管理公司也回天乏术。

多数商业开发商强调现金流快速周转。“哪块赚钱来哪块。”中国指数研究院华中分院副总监李国政指出,综合体的开发商拿的土地大都是综合用地,将其中的商铺分割成10平米左右的小块出售,更利于投资,有利于加快企业现金回流。

世邦魏理仕华中区董事总经理伍嘉乐认为,住宅开发商全部做住宅,售完即收手,虽能获得较快的现金流,但难以积累固定资产,对上市公司在资本市场融资不利,反之,通过商业销售,部分持有物业的方式,能暂缓这种局面。

政府规划是开发商扎堆综合体开发的另一个重要因素。

“现在很多地方政府在地块规划中会明确要求配比一定的商业。”一位房地产开发企业负责人表示,城市综合体是对土地价值的最大利用,但这种商业比例基本都由各区自己来确定,导致在各区交界处,有多个综合体出现。比如武汉徐东大街两侧,属于武昌区、洪山区和青山区的交界线,周边除了以往的中商平价、销品茂外,还新增了福星惠誉和东湖春树里两个大型商业综合体。

伍嘉乐也表示,综合体对于拉动当地就业、税收等比住宅更有优势,但若能在全市基础上统一规划,方可避免区域性的过剩和同质化。

供应持续增大

有业界人士认为,目前武汉综合体市场遭遇的尴尬只是短期的。

据戴德梁行研究部数据统计显示:武汉的人均商业面积在全国排名靠后,仅有1.1平方米。

世邦魏理仕武汉项目部经理陈耕表示,如今一二线城市开发成本攀升,他们向二三线城市转移,许多商业大品牌陆续落户武汉,比如LV、爱马仕等国际品牌和优衣库、ZARA等加快在汉开店步伐,这种客观需求,会缓解商业过剩的尴尬。

上述业内人士也指出,与其他城市不同,湖北经济格局呈现出武汉“一家独大”的局面,其辐射范围涵盖全省,且武汉的轨道交通正处于裂变期,会壮大武汉各商圈的辐射力。

但值得注意的是,武汉市场目前在建和拟建项目仍多达20多个,包括钰龙国际金融中心、汉口饭店地块项目、武汉水游城、南国中心、和记黄埔老普片项目、武商摩尔城、银泰城等。

政府近年还加大了商服用地的供应,仅2012年,武汉土地市场便成交纯商服用地38宗,总占地面积129.6万平方米。未来5年,武汉将有超过273万平方米的优质商铺供应。

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